虚假宣传与虚假广告在退房案件中的法律适用问题探析

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖合同纠纷案件数量逐年上升。因虚假宣传和虚假广告引发的退房案件占比显着增加。结合相关法律法规和司法实践，系统探讨虚假宣传与虚假广告在退房案件中的法律适用问题。

虚假宣传与虚假广告的基本界定

1. 虚假宣传的概念及认定标准

虚假宣传是指经营者利用各种手段，对商品或服务进行不真实的夸大或隐瞒，误导消费者的行为。在房屋买卖领域，虚假宣传主要表现为：虚构楼盘周边配套设施（如学校、医院）、夸大房屋面积、虚报升值空间等。

2. 虚假广告的定义及表现形式

虚假宣传与虚假广告在退房案件中的法律适用问题探析 图1

虚假广告是通过媒体或其他媒介向公众传播不实信息的广告行为。具体到房地产领域，常见形式包括：① 将未取得预售许可的商品房对外发布预售广告；② 在售楼广告中夸大宣传小区规划；③ 利用虚假数据吸引购房者注意。

3. 虚假宣传与虚假广告的区别与联系

虽然二者均对消费者造成误导，但在法律适用上存在一定差异。虚假广告更强调通过特定媒介进行信息传播，而虚假宣传则更多体现为现场推广、合同说明等多元化形式。

退房案件中虚假宣传与虚假广告的法律依据

1. 《广告法》的相关规定

根据《中华人民共和国广告法》，发布虚假广告的行为人将面临行政处罚和民事赔偿责任。在房屋买卖领域，虚假广告行为可能构成欺诈易，购房者有权要求解除合同并主张赔偿。

2. 《消费者权益保护法》的适用

作为调整经营者与消费者关系的基本法律，《消保法》明确规定了经营者的告知义务。当经营者存在虚假宣传或虚假广告行为时，消费者可依据该法律规定主张权利。

3. 《反不正当竞争法》的适用场景

虚假宣传和虚假广告行为在本质上属于不正当竞争行为。根据《反不正当竞争法》，相关主体需承担相应的法律责任。

虚假宣传与虚假广告对退房案件的影响

1. 对购房者权益的影响

虚假宣传可能导致购房者基于错误信息作出购房决定，事后发现实际情况不符时会要求退房。

虚假广告则可能使购房者产生过高预期，导致合同履行过程中出现纠纷。

2. 对房地产开发企业的影响

因虚假宣传或虚假广告引发的退房案件将增加企业的诉讼成本。

重复建设、资源浪费等现象也可能随之产生。

3. 对司法实践的影响

法院在处理此类案件时需综合考量双方过错程度，避免机械判决。

需注意平衡保护购房者和开发商之间的利益关系。

退房案件中虚假宣传与虚假广告的认定难点

1. 证据搜集与固定问题

虚假宣传与虚假广告在退房案件中的法律适用问题探析 图2

购房者需提供充分证据证明开发企业的虚假宣传或虚假广告行为。实践中，often this is the biggest challenge.

2. 合同条款的理解分歧

部分情况下，虚假宣传内容可能并未明确写入商品房买卖合同，导致法律认定难度增加。

3. 行政监管与司法裁判的衔接

如何协调《广告法》行政处罚程序与民事诉讼程序之间的关系，是实践中亟待解决的问题。

法律责任分析

1. 民事责任

责令整改：市场监管部门可依法责令虚假宣传或虚假广告行为人停止违法行为。

民事赔偿：在司法实践中，法院通常会判令开发商承担退还购房款、赔偿损失等民事责任。

2. 行政责任

罚款：依据《广告法》相关规定，行政机关可对公司处以罚款。

行政处罚记录：此类处罚信息可能会影响企业的信用评级。

3. 刑事责任

在极少数情节严重的情况下，虚假宣传或虚假广告行为人可能会面临 criminal liability.

完善法律适用的建议

1. 加强行政监管力度

建议相关监管部门建立联合执法机制，提高违法成本。

2. 统一司法裁判标准

最高法院可出台指导性案例，为各级法院提供参考依据。

3. 健全信息披露制度

要求房地产开发企业在销售环节充分履行告知义务，并在合同中明确约定争议解决方式。

虚假宣传与虚假广告问题不仅关系到购房者的合法权益，也影响着整个房地产市场的健康发展。唯有通过法律规范的完善和严格执行，才能有效遏制此类违法行为的发生，促进房屋买卖市场秩序的良性发展。

（本文为法律专业文章，仅供学术研究参考）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）