房产争议案例中的虚假宣传|虚假广告的法律责任与治理

房产争议案例中的虚假宣传？

房产争议案例中的虚假宣传是指房地产开发商或中介机构在销售商品房及相关服务过程中，通过隐瞒真实信息、夸大产品性能或虚构事实等手段误导购房者的行为。这种行为不仅违反了市场经济的公平原则，还侵害了消费者的合法权益。随着我国房地产市场的快速发展，虚假宣传问题日益突出，成为引发大量购房纠纷的重要原因。通过对相关案例的分析，探讨房产争议中虚假宣传的具体表现、法律认定标准以及责任承担方式。

虚假宣传的表现形式

在房产争议案件中，虚假宣传的行为主要集中在以下几个方面：

1. 夸大或虚构房屋性能

争议案例中的虚假宣传|虚假广告的法律责任与治理 图1

开发商在售楼过程中，经常通过广告宣传或销售人员的口头承诺，夸大房屋的潜力、周边配套、物业服务等信息。某楼盘在广告中宣称"学区房"，但并未被列入当地教育局划定的学区范围。

2. 面积虚报

开发商通过虚报建筑面积、公摊面积等，误导购房者认为所购房屋的实际使用面积远高于真实情况。这种行为通常发生在预售阶段，待房屋交付后，购房者发现实际面积与合同约定严重不符。

3. 隐瞒不利信息

开发商故意隐瞒可能导致贬值的重要信息，如附近将规划垃圾站、高压变电站等公共设施，或未取得完整土地使用权等信息。这种信息不对称使得购房者无法做出明智决策。

4. 虚假优惠承诺

一些开发商通过虚构优惠政策（如"首付分期""赠送面积"），吸引消费者。在实际履行过程中，购房者发现这些承诺难以兑现。

5. 样板间与实际不符

房产争议案例中的虚假宣传|虚假广告的法律责任与治理 图2

开发商在展示的样板间中使用高端装修材料，并声称交付房屋将按照样板间标准建设。但最终交付给购房者的房屋往往在用材、设计等方面存在巨大差异。

虚假宣传的法律认定

房产争议中的虚假宣传行为，通常涉及《民法典》《广告法》《消费者权益保护法》等法律法规的适用：

1. 合同欺诈的认定

根据《民法典》第73条，如果开发商在订立商品房买卖合通过隐瞒真实情况或虚构事实的诱导购房者签订合同，则该行为构成合同欺诈。购房者有权据此要求撤销合同或主张赔偿。

2. 虚假广告的民事责任

依据《广告法》第5条，发布虚假广告误导消费者导致其合法权益受损的， advertiser需承担民事赔偿责任。在司法实践中, 开发商往往需要退还购房款并支付相应利息。

3. 行政处罚与刑事追责

根据《广告法》和《刑法》，情节严重的虚假宣传行为可能面临行政罚款甚至刑事责任。某房地产公司因多次发布虚假广告被工商部门吊销营业执照。

责任承担

针对房产争议中的虚假宣传行为，责任人需从以下几个方面进行民事赔偿:

1. 退房退款

如果购房者能证明开发商存在严重虚假宣传行为, 有权要求解除合同并退还全部购房款。

2. 赔偿损失

包括但不限于因虚假宣传产生的额外支出（如高价不符合预期的房屋）和房价差价损失。

3. 支付违约金

开发商需按照合同约定或法律规定向购房者支付相应违约金。

治理对策与建议

为减少房产争议中虚假宣传的发生, 应从以下几个方面着手:

1. 加强法律法规宣传与执行力度

相关部门应加大对《广告法》《消费者权益保护法》等法律法规的普及力度，提高房地产从业者的法律意识。对虚假宣传行为保持高压打击态势。

2. 完善预售制度

完善商品房预售资金监管机制, 确保购房者能够及时了解项目进展信息，避免因开发商经营不善导致的烂尾楼问题。

3. 构建信用评价体系

建立房地产开发企业的信用档案，将虚假宣传等不良行为纳入征信系统。对于严重失信企业，实施联合惩戒。

4. 加强行业协会自律

房地产行业组织应制定行规行约, 开展行业内的自我监管和约束，推动形成诚信经营的良好氛围。

5. 提高消费者法律意识

建议购房者在购房前仔细阅读合同条款，必要时寻求专业律师的帮助。保留好宣传资料、短信记录、聊天等证据材料，以便在发生争议时维护自身权益。

房产争议中的虚假宣传问题既是当前我国房地产市场发展过程中的痛点, 也是社会各界的热点问题。随着法律法规的完善和监管力度的加大，相信此类问题将得到有效遏制。下一步，应重点加强对中小型开发商的监督，建立更加透明的信息公开机制，切实保障购房者的知情权与选择权。通过典型案例的宣传，提高全社会对虚假宣传危害性的认识，共同维护良好的市场秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）