房产商虚假宣传是否构成诈骗罪？法律分析与实务探讨

随着我国房地产市场的快速发展，房产销售过程中涉及的法律问题日益凸显。房产商在楼盘推广中进行虚假宣传的行为频发，引发了社会各界的高度关注。从法律角度对房产商虚假宣传是否构成诈骗罪展开分析，并结合相关案例和法律规定，探讨其法律责任及应对措施。

虚假宣传与欺诈的界定

在分析房产商虚假宣传是否构成诈骗罪之前，我们需要明确“虚假宣传”和“欺诈”的具体内涵。根据《反不正当竞争法》第二十八条规定，虚假宣传是指经营者利用广告或者其他方法，对商品的质量、性能、用途等进行引人误解的虚假表示。

而“欺骗易行为”，则是指一方在交易过程中故意虚构事实或隐瞒真相，导致对方基于错误认识作出财产处分。根据《刑法》第26条，诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。

房产商虚假宣传是否构成诈骗罪？法律分析与实务探讨 图1

房产商在楼盘销售中常见的虚假宣传行为包括：虚报房屋面积、夸大交通便利性、编造周边配套设施等。这些行为往往导致购房者基于不实信息作出购房决策，进而造成经济损失。

虚假宣传与诈骗罪的法律界限

根据《刑法》和相关司法解释，判断房产商虚假宣传是否构成诈骗罪需满足以下要件：

1. 主观故意性：房产商在明知其宣传内容为虚的情况下，仍向购房者进行推广。如果仅为夸大宣传，并非刻意虚构事实，则不完全符合诈骗罪的主观要件。

2. 客观行为性：存在具体的虚假陈述，如虚构房屋属性、隐瞒重大缺陷等。单纯的广告用语夸张并不必然构成诈骗。

3. 因果关系：购房者的决策与房产商的虚假宣传之间必须具有直接因果关系。如果购房者已充分了解项目实际情况，则不成立因虚假宣传而被骗。

4. 损害后果：需要达到“数额较大”的标准，即给购房者造成一定经济损失。

司法实践中，法院通常会结合具体案情进行综合判断。在某案件中，房产商承诺楼盘周边即将建设地铁站，但事实上并无相关规划获批，最终被法院认定构成诈骗罪。

虚假宣传的法律责任

根据《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》的相关规定，即使不构成诈骗罪，房产商仍需承担相应的民事责任。主要包括：

1. 赔偿损失：退还认购款、赔偿装修费用等实际损失。

2. 行政处罚：由市场监管部门责令改正，并处以罚款。

3. 刑事责任风险：如果情节严重，还需追究相关责任人的刑事责任。

在群诉案件中，购房者可以联合起来维护自身权益。“万人讼”现象频发，反映出购房者对虚假宣传的强烈不满。

司法认定难点

在司法实践中，房产商虚假宣传案件存在以下争议焦点：

1. 宣传内容与购房决策的关系

如果虚假宣传仅涉及次要因素（如周边商业配套），法院可能会从宽认定。

若虚假信息直接关系到房屋使用功能（如学区房认定），则更可能被认定为欺诈。

2. 合同条款的效力问题

通常情况下，购房合同中“免责声明”并不能完全免除房产商的虚假宣传责任。根据《民法典》相关规定，合同中的不合理减轻责任条款无效。

3. 共同责任主体认定

房地产公司、广告发布平台及销售中介可能需要共同承担责任。

如果存在代理关系，法院有时会追究代理商的主要责任。

典型案例分析

案例一：某楼盘虚假宣传案

基本案情：

房产商在售楼过程中承诺“地铁上盖”、“五分钟步行圈”，但并无相关规划。购房者集中起诉要求退房并赔偿损失。

法院认定：

虽然未达到诈骗罪的入刑标准，但判令房产商退还定金、赔偿违约金共计20余万元。

案例二：某虚假学区房案

基本案情：

房产商声称所售楼盘为“学区房”，实际并未纳入当地教育局规划。购房家庭因此承担额外教育支出。

法院认定：

构成欺诈，判决房产商返还全部购房款并支付三倍赔偿金。

防范与建议

针对虚假宣传问题，相关部门应加强监管，购房者也需提高法律意识：

1. 购房者注意事项

房产商虚假宣传是否构成诈骗罪？法律分析与实务探讨 图2

仔细核查楼盘信息，要求提供相关批准文件。

签订合同前认真阅读所有条款，并明确附加条件。

发现权益受损及时通过法律途径维权。

2. 房企合规建议

制定真实有效的宣传方案，避免夸大或虚构事实。

建立风险预警机制，及时发现和处理潜在问题。

配合政府部门监管，维护市场秩序。

与建议

为遏制虚假宣传现象，建议从立法、执法、司法三个层面完善相关制度：

1. 完善法律体系

细化虚假宣传行为的认定标准，明确刑民衔接机制。

2. 加强市场监管

建立联合执法机制，严惩虚假宣传违法行为。

3. 提升消费者权益保护水平

建立健全购房信息公示平台，方便购房者查询核实。

房产商虚假宣传行为不仅侵害了购房者合法权益，也扰乱了房地产市场秩序。在法律层面上，判断是否构成诈骗罪需综合考量主观故意、客观事实及损害后果等多个因素。尽管司法实践中很难认定为诈骗罪，但其法律责任仍不可忽视。未来需通过多方努力，构建更加完善的法治环境和市场秩序，保护购房者合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）