买房虚假宣传已罚款能否构成诈骗罪？法律分析与实务探讨

在中国房地产市场高速发展的背景下，购房者的合法权益也面临着前所未有的挑战。虚假宣传作为房地产销售中的一种常见现象，不仅影响了市场的正常秩序，还可能构成对消费者权益的严重侵害。围绕“买房虚假宣传已罚款能否构成诈骗罪”这一核心问题展开深入探讨，结合相关法律规定、司法实践和逻辑推理，试图为购房者提供一些有益的法律指引。

买房虚假宣传已罚款能否构成诈骗罪？法律分析与实务探讨 图1

“买房虚假宣传”的概念与表现

虚假宣传在房地产行业中主要指房地产开发企业或其代理商通过夸大、虚构楼盘信息或配套设施，以误导购房者的决策。常见的虚假宣传行为包括：

夸大或虚构楼盘的升值潜力；

虚报项目的规划指标（如容积率、绿化率）；

谎称拥有未经批准的教育配套设施；

隐瞒不利因素（如周边环境问题）。

“虚假宣传”与“诈骗罪”的法律界限

在探讨能否以“已罚款”为基础提起诈骗诉讼之前，必须明确的是，“虚假宣传”行为是否已经构成刑法中的“诈骗罪”。根据我国《刑法》第26条，“诈骗罪”是指以非法占有为目的，通过虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。

对于房地产虚假宣传，若要构成诈骗罪，则需要满足以下条件：

主观方面：行为人具有非法占有的目的。即开发商在进行虚假宣传时，不仅仅是为了提升销售业绩或楼盘形象，而是希望通过这种骗取购房者的钱财。

客观方面：存在虚构事实或者隐瞒真相的行为，如前述的夸大升值潜力、虚报规划指标等。

结果方面：造成购房者经济上的损失。即购房者由于虚假宣传而作出错误的购房决策，并为此支付了额外的费用或导致财产损失。

从司法实践来看，单纯的“虚假宣传”并不必然构成诈骗罪，因为很多时候开发商虽然存在虚假宣传行为，但其目的并非是为了骗取购房者的财物，而是为了促销。只有那些以非法占有为目的，通过虚构重大事实信息来达到骗取购房款目的的行为，才能被认定为诈骗。

行政罚款与刑事追责之间的关系

根据《反不正当竞争法》第24条，对于虚假宣传行为，市场监督管理部门可以处以罚款、吊销营业执照等行政处罚。《反不正当竞争法》与《刑法》之间的关系是“特别法”与“普通法”的关系，即当种违法行为符合《反不正当竞争法》和《刑法》的构成要件时，一般应当优先适用《反不正当竞争法》的相关规定。

这种情况下，并不能简单地以是否已经被罚款来决定是否可以进入刑事诉讼环节。关键还是在于虚假宣传行为本身是否已经具备了诈骗罪的构成要件。

司法实践中关于“买房虚假宣传”案件的处理

全国多地法院都审理过类似案件。

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2021年法院判决：开发商在售楼处展示虚假的学区规划图，诱导家长购房。法院最终认定该行为仅为一般的虚假宣传，并不足以构成诈骗罪。

2020年法院判决：房企虚构项目周边将建设地铁站的事实，骗取多名购房者钱款数百万元。法院一审以诈骗罪判处被告人十年以上有期徒刑。

购房者的权利救济途径

对于因虚假宣传而遭受损失的购房者来说，并非所有情况下都必须通过刑事诉讼来维护自身权益。购房者完全可以通过以下民事或行政途径寻求救济：

提起民事诉讼：要求开发商承担违约责任，赔偿经济损失。

申请行政处罚：向市场监督管理部门举报违法行为，要求对开发商进行行政处罚。

涉嫌犯罪的，可以向机关报案：如果虚假宣传行为已经被认定为诈骗罪，那么购房者当然有权通过刑事追责来维护自身权益。

典型案例分析：“已罚款是否会影响诈骗罪的认定”

在2019年的一起案件中，房地产公司因虚假宣传被处以50万元罚款。购房者据此提起诉讼，主张该公司的行为构成诈骗罪，要求追究其刑事责任。

法院经审理认为：尽管该公司存在虚假宣传的行为，并已被行政机关处以罚款，但现有证据不足以证明该公司具有非法占有的主观意图，且购房者购房的主要原因仍系对项目本身的认可。最终法院仅判决该公司承担部分民事赔偿责任，并未采纳诈骗罪的指控。

案例分析显示，在判断是否构成诈骗罪时，“已罚款”并不意味着必须进入刑事诉讼环节。关键还是要看具体行为是否符合诈骗罪的法律构成。

虚假宣传作为房地产销售中的一种不良现象，其危害性不容忽视。本文重点探讨了“买房虚假宣传已罚款能否告诈骗”，并得出并非所有虚假宣传行为都会被认定为诈骗罪，只有那些具备非法占有目的、造成购房者较大经济损失的虚假宣传行为，才可能构成诈骗罪。

对于广大购房者而言，在遇到虚假宣传问题时，既要理性维权，也要避免盲目追求刑事诉讼途径。通过了解相关法律知识、收集保存证据并及时寻求法律帮助，才能最大限度维护自身合法权益。

本文呼吁相关部门进一步加强对房地产市场的监管力度，建议购房消费者提高法律意识，谨慎购房，共同营造一个健康有序的房地产交易环境

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）