严查开发商条款：维护购房者合法权益

随着房地产市场的快速发展，购房者与开发商之间的权益问题日益凸显。“条款”现象尤为严重，不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了市场秩序的公平性。“条款”，是指一些开发商在商品房买卖合同中设置的不公平、不公正条款，通过单方面加重购房者的责任和义务，以达到谋取不当利益的目的。这种行为不仅违反了《民法典》等相关法律法规，也严重侵害了消费者的知情权、选择权、公平交易权等基本权利。

结合近年来发生的多起典型案例，全面揭示“条款”的常见类型及其法律后果，并从法律实务的角度，探讨如何通过加强监管和完善立法来遏制“条款”现象的蔓延，切实维护购房者的合法权益。

“条款”的主要表现形式

1. 车位归属权的不当约定

在近年来的商品房买卖合同纠纷案件中，关于车位归属权的争议尤为突出。一些开发商通过格式合同擅自将小区道路、场地用于停放汽车的车位归为己有，并明确表示有权出售或出租这些车位。这种行为严重违反了《物权法》的相关规定。

严查开发商条款：维护购房者合法权益 图1

以一起典型案例为例：购房者张三在购买某楼盘时，发现合同中明确规定“占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人所有”。张三认为这一条款侵犯了自己的合法权益，遂将开发商诉至法院。法院经审理认为，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，应当属于业主共有，而非开发商私人所有。最终判决该条款无效，并要求开发商停止侵害业主权益的行为。

2. 限制购房者使用屋面、外墙等公共部位

除了车位归属问题，一些开发商还在合同中擅自限制购房者的其他权利。“某房地产公司”在其商品房买卖合同中明确约定：“买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权”。这种条款不仅违反了《物权法》关于业主共有权的规定，也严重损害了购房者的合法权益。

严查开发商条款：维护购房者合法权益 图2

3. 退票手续费过高问题

虽然严格来说，退票手续费并不是传统意义上的“条款”，但在某些情况下，部分平台或企业通过设置过高的退票费用，变相强制消费者接受不公平条件。在航空运输领域，“某智能平台”在代理机票业务时，默认收取高昂的退改签手续费，甚至在购票后数月才起飞的情况下，仍然向消费者收取高额手续费。

“条款”的法律后果

1. 合同条款无效性

根据《民法典》的相关规定，格式合同中的“条款”如果存在显失公平、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，则应认定为无效。这意味着即使购房者在购房合同上签字确认，但如果相关条款违反了法律规定，购房者仍可以主张其无效。

2. 民事赔偿责任

当“条款”导致购房者或其他消费者遭受实际损失时，开发商或服务提供方可能需要承担相应的民事赔偿责任。在前述车位归属纠纷案中，法院不仅判决“条款”无效，还要求开发商向购房者进行相应赔偿。

3. 行政处罚风险

对于情节严重的“条款”，监管部门还可以对相关企业进行行政处罚。根据《反不正当竞争法》和《消费者权益保护法》的相关规定，行政机关有权责令停止违法行为，并处以罚款等处罚措施。

遏制“条款”的法律对策

1. 完善法律法规

针对当前“条款”问题的频发态势，相关部门应进一步完善相关法律法规，明确禁止格式合同中的不合理条款。可以借鉴国际经验，在《民法典》的基础上增加更多的具体规定，强化对消费者权益的保护。

2. 加强监管力度

行政机关应加强对房地产市场的日常监管，特别是在商品房销售环节，对开发商制定的格式合同进行重点审查。对于发现的“条款”，应及时责令整改，并依法予以处罚。

3. 提升消费者法律意识

购房者在签订购房合往往因为信息不对称和专业性不足，难以识别合同中的“陷阱”。有必要通过加强普法宣传和教育，提高消费者的法律意识，使其能够在购房过程中更好地维护自身权益。

4. 建立畅通的投诉渠道

政府和行业协会可以设立专门的投诉平台，方便消费者在遇到“条款”时进行举报。相关部门应及时处理消费者的投诉，切实维护其合法权益。

典型案件评析

1. 车位归属权纠纷案

如前所述，在发生的车位归属权纠纷案中，法院明确否定了开发商的“条款”，并判决相关条款无效。这一案例充分体现了法律对消费者权益的保护力度，也为类似案件提供了重要的参考依据。

2. 退票手续费过高争议案

在航空运输领域，“某智能平台”因收取高额退票手续费被多名消费者投诉。在监管部门的压力下，该平台不得不调整其收费政策，并向部分消费者进行了赔偿。这一案例表明，即使是在较为复杂的商业场景中，“条款”也难以逃脱法律的制裁。

3. “捆绑销售”问题

一些开发商通过在商品房买卖合同中设置“捆绑销售”条款，强制购房者购买车位、储藏室等其他配套产品或服务。这种行为同样违反了《反不正当竞争法》的相关规定。在一起案件中，法院认定“捆绑销售”条款无效，并要求开发商退还多收的费用。

“条款”治理中的难点与应对策略

1. 格式合同的隐蔽性

由于商品房买卖合同通常由开发商单方面制定，购房者往往难以察觉其中隐藏的不公平条款。有必要推行更加透明化的合同管理制度，要求开发商在签订合同前向购房人详细解释所有条款内容。

2. 法律适用的模糊性

尽管《民法典》和相关法律法规已经对格式合同做出了明确规定，但在具体适用过程中仍存在一定的模糊空间。为此，司法部门应通过出台统一的司法解释，明确“条款”的认定标准，减少法官自由裁量权带来的不确定性。

3. 执法协调问题

由于涉及多个监管部门，包括市场监管、住建、发改等多个部门，“条款”治理工作往往存在职责不清、协调不力的问题。为此，建议建立跨部门的联合工作机制，形成监管合力。

“条款”的泛滥不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了市场秩序的公平性。通过完善法律法规、加强执法力度和提升消费者法律意识等多方面的努力，我们相信可以有效遏制这一问题的蔓延，维护购房者和其他消费者的合法权益。这也需要社会各界的共同参与和支持，形成全社会共同监督和治理的良好氛围。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）