商场物业条款强制收费问题分析及法律适用探讨

商场物业条款强制收费？

随着我国商业经济的快速发展，各类商场、购物中心如雨后春笋般涌现。作为商业地产的重要组成部分，商场物业在为消费者提供购物便利的也面临着运营成本高企、管理难度大的问题。在这一背景下，一些商场物业为了追求经济效益最，往往采取各种名目向消费者收取不合理费用，甚至制定的“条款”，强制消费者支付额外费用。这种行为不仅损害了消费者的合法权益，还引发了社会各界对于商业伦理和法律合规的关注。

“商场物业条款强制收费”，是指商场物业在经营过程中，通过格式合同、通知声明或者服务协议等手段，单方面设定对消费者不利的收费规则，并在实际操作中采取强制或变相强制的方式要求消费者支付相关费用。这种行为的表现形式多种多样，包括但不限于：以“进场费”、“展位费”、“品牌推广费”等名目向商家收取不合理费用；以“停车费”、“空调费”、“安保费”等名义向消费者额外收费；或者通过设置最低消费门槛、捆绑销售等方式变相强制消费者缴费。

从法律角度来看，商场物业条款强制收费问题涉及《中华人民共和国合同法》、《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》等多个法律法规。这些问题的解决不仅关系到消费者的合法权益保护，还关系到整个商业生态的健康发展。有必要对这一现象进行深入分析，并从法律角度探讨解决方案。

商场物业条款强制收费问题分析及法律适用探讨 图1

商场物业条款强制收费的表现形式及法律评析

条款的主要表现形式

1. 强制性进场费

一些商场为吸引品牌入驻，往往要求商家缴纳高额的“进场费”。这些费用通常远远超出合理的场地租赁成本，并且缺乏明确的收费标准和依据。知名购物中心曾向一家小型服装品牌收取了相当于年租金30%的进场费。这种收费行为不仅加重了商家的经营负担，还可能导致商品价格上涨，最终转嫁给消费者。

2. 捆绑销售与最低消费要求

为提升销售额，部分商场会要求商家设定最低每日销售目标，并以“服务费”等名义收取未达标部分的差额。这种做法是一种变相强制收费行为。以商场为例，其与一家餐饮商户签订协议要求每天营业额不得低于50元，否则需补足差额部分作为管理费。

3. 不合理分佣模式

在“扣点”现象中，一些商场要求品牌方按照销售额的一定比例支付服务费。这种收费方式表面看似公平，但实际操作中往往存在过高抽取比例、未提供相应服务等问题。服装连锁品牌在商场营业额扣点高达18%，远高于行业平均水平。

4. 式停车收费

场所的停车收费问题更是屡见不鲜。许多商场不仅收取高昂的停车费，在节假日期间甚至会随意上调收费标准，并且拒绝提供任何收费凭证。

从法律角度分析这些问题

1. 合同法视角：格式条款的合法性审查

根据《中华人民共和国合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供方应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明。商场在制定条款时，往往未履行充分的提示义务，导致这些条款因显失公平而被认定为无效。

2. 消费者权益保护法视角：消费者的知情权和选择权

《消费者权益保护法》第九条规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。商场通过强制收费方式限制消费者的选择自由，显然违反了这一规定。

3. 反不正当竞争法视角：排除、限制市场竞争行为

商场物业条款强制收费问题分析及法律适用探讨 图2

如果商场的收费行为构成对其他竞争对手的不合理排挤，则可能违反《反不正当竞争法》的相关规定。些大型商场通过高额进场费阻止中小品牌入驻，进而削弱市场竞争活力。

解决方案与法律适用探讨

完善法律法规及监管机制

1. 制定统一的收费标准

政府部门可以通过立法手段，明确商场物业收费项目的范围、标准和收取方式。规定停车费、空调费等项目必须按照市场价合理浮动，并禁止任何形式的捆绑收费。

2. 建立举报与查处机制

严厉打击商业领域中的条款行为。消费者协会、市场监管部门应当畅通投诉渠道，对违规行为及时查处并予以曝光。

3. 推动行业自律建设

商业地产行业协会应当制定行业规范，倡导成员单位恪守商业道德，公平合理收费，并将企业信用记录与收费标准挂钩。

加强法律适用力度

1. 强化合同审查义务

法院在审理相关案件时，应严格按照《合同法》的规定审查格式条款的合法性，特别是加重消费者责任或限制其主要权利的条款应当认定无效。

2. 加大惩罚性赔偿力度

根据《消费者权益保护法》，对于情节恶劣的行为，可判决商场承担相应惩罚性赔偿责任。这将有效震慑违法行为，维护市场秩序。

3. 鼓励集体诉讼制度

引导消费者通过法律途径维权，特别是针对侵害不特定多数消费者权益的行为，支持其提起公益诉讼或集体诉讼。

构建公平和谐的商业环境

商场物业条款强制收费问题的存在，不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了市场公平竞争秩序。要解决这一问题，既需要政府加强立法和监管，也需要社会各界共同努力，形成齐抓共管的良好局面。

从法律角度来看，我们应当严格按照《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规的规定，加大对商场物业行为的打击力度，并通过完善相关法律制度，为消费者创造一个公平、透明、和谐的商业环境。只有这样，才能真正实现“以法治市”，推动我国商业地产的健康发展。

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