住建局在合同欺诈中的监管职责及法律适用

随着我国建筑业和房地产业的快速发展，合同欺诈问题日益凸显。在建筑工程项目和房地产交易中，合同欺诈行为不仅损害了合同相对方的合法权益，还扰乱了市场秩序，影响了行业的健康发展。在此背景下，住建局作为负责建筑工程和房地产管理的重要政府部门，在防范和打击合同欺诈方面发挥着不可替代的作用。深入探讨住建局在合同欺诈问题中的监管职责、法律依据以及实际操作中的具体表现。

住建局在合同欺诈中的监管职责及法律适用 图1

住建局对合同欺诈的监管职责

住建局的基本职能

住建局，全称为住房和城乡建设局，是负责辖区内城市建设、管理和服务的重要政府部门。其主要职能包括：

1. 城市管理：负责城市基础设施的规划、建设和维护。

2. 建筑业管理：对建筑市场进行监管，规范建筑企业行为，保障工程质量和安全。

3. 房地产业管理：监督房地产开发和交易活动，维护房地产市场的秩序。

4. 勘察设计与施工图审查：对建筑工程的勘察设计单位和施工图审查机构进行监督管理。

住建局在合同欺诈中的职责

在实际工作中，住建局通过以下方式履行对合同欺诈行为的监管职责：

1. 规范建筑市场秩序

住建局通过制定和完善建筑市场监管法规，确保建筑领域的交易活动合法合规。要求施工企业必须具备相应的资质等级，并监督其严格按照合同约定履行义务。

2. 加强合同备案管理

在建筑工程项目实施过程中，住建局要求发包方和承包方签订的施工合同必须进行备案。通过审查合同内容，确保合同条款符合法律规定，并对可能出现的不公平条款进行干预，避免合同欺诈的发生。

3. 处理举报

住建局设有举报和网络平台，受理公众对建筑市场中违法违规行为的举报。对于涉及合同欺诈的，住建局将依法调查并作出相应处理。

4. 开展专项整治行动

针对建筑市场中的突出问题，住建局定期开展专项整治行动，严厉打击合同欺诈、转包、违法分包等违法行为。

合同欺诈行为在建筑工程和房地产领域的表现

建筑工程领域的合同欺诈行为

1. 假资质投标

些企业伪造资质证书或虚构业绩，骗取中标资格。这种行为不仅破坏了公平竞争的原则，还可能导致工程质量和安全得不到保障。

住建局在合同欺诈中的监管职责及法律适用 图2

2. 签订阴阳合同

发包方和承包方为规避监管，另行签订与备案合同内容不一致的“阴阳合同”，在实际施工中利用虚假合同进行利润转移或偷工减料。

3. 恶意拖欠工程款

一些发包方故意拖延支付工程进度款，导致承包企业面临资金链断裂的风险，损害了企业的合法权益。

4. 违法分包与转包

些施工企业为谋取利益，将中标项目违规分包或转包给不具备资质的小型建筑队，这种行为不仅扰乱市场秩序，还可能导致工程质量得不到保障。

房地产交易领域的合同欺诈行为

1. 虚假宣传与合同陷阱

房地产开发企业在销售商品房时，通过虚假广告吸引购房者，但在签订买合设置诸多不利条款，如隐瞒房屋质量问题或公共设施缺失情况。

2. 捂盘惜售与价格操纵

些房地产企业故意捂盘惜售，制造房源紧张假象，哄抬房价，或通过内部协议分配房源，限制市场正常交易秩序。

3. 合同格式条款侵害消费者权益

房地产企业利用其强势地位，在合同中设置不公平、不合理的条款，如加重购房者的违约责任，减轻自身义务等。

4. 非法集资与售后返租

些房地产项目通过“售后返租”、“以租代售”等方式，承诺高额回报，是在进行非法集资活动。这种行为不仅损害了购房者的经济利益，还可能导致社会金融秩序的混乱。

住建局对合同欺诈行为的具体监管措施

法律依据

住建局在处理合同欺诈问题时，主要依据以下法律法规：

1. 《中华人民共和国建筑法》

明确规定了建筑工程发包与承包的基本原则，禁止转包和违法分包，并要求各方主体依法签订合同。

2. 《建设工程质量管理条例》

规定建设单位、勘察设计单位、施工单位等责任主体的质量责任，并对违反规定的行为设定法律责任。

3. 《商品房销售管理办法》

对房地产开发企业的销售行为进行规范，明确禁止虚假宣传和合同欺诈行为。

4. 《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》

细化了工程分包的监管要求，严厉打击转包和违法分包行为。

具体措施

1. 加强资质审查与动态监管

住建局严格审核企业资质，并对其经营行为进行动态监督。对于存在合同欺诈嫌疑的企业，将采取重点监控措施。

2. 完善合同备案制度

要求所有建筑工程施工合同必须在签订后一定期限内完成备案手续。通过审查合同内容，及时发现并纠正不合规条款。

3. 加大执法力度与处罚力度

对于经查实的合同欺诈行为，住建局将依法予以行政处罚，并将其纳入信用黑名单，限制其参与招投标活动等。

4. 推动信息化监管平台建设

通过建立建筑市场监管信息平台，实现对建筑市场各方主体的动态监控和信用评价，提高合同欺诈问题的发现和处理效率。

5. 开展联合执法与专项整治行动

住建局与其他相关部门如、市场监管等部门协作，共同打击合同欺诈等违法行为。定期在行业内开展专项整治行动，形成高压态势。

合同欺诈行为的法律责任

行政责任

对于建筑市场中的合同欺诈行为，住建局可以根据《中华人民共和国行政处罚法》和相关行业法规，对违法企业和个人作出如下处理：

1. 罚款

根据情节轻重，处以相应的罚款。《建设工程质量管理条例》规定，对转包工程的施工企业，可以没收违法所得，并处工程合同价款千分之一以上千分之五以下的罚款。

2. 吊销或营业执照

对于情节严重的违法行为，住建局可依法吊销违法企业的，工商部门吊销其营业执照。

3. 限制市场准入

将违法企业和个人列入行业黑名单，禁止其参与新的工程项目投标或从事相关经营活动。

刑事责任

如果合同欺诈行为构成刑事犯罪，则需要移送司法机关依法追究当事人的刑事责任。根据《中华人民共和国刑法》，可能涉及的罪名包括：

1. 合同诈骗罪（刑法第24条）

以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

2. 诈骗罪（刑法第26条）

以虚构事实或隐瞒真相的方式，骗取公私财物，数额较大的，同样可构成诈骗罪，适用相同的刑罚标准。

3. 非法经营罪（刑法第25条）

在房地产销售过程中，通过虚假宣传和合同欺诈进行非法集资的，可能被认定为非法经营罪或集资诈骗罪，面临更严厉的刑事处罚。

民事责任

受害方可以依据《中华人民共和国民法典》相关条款，向法院提起诉讼，要求欺诈方承担民事赔偿责任。

1. 赔偿损失

恢复履行合同义务或赔偿实际遭受的经济损失。

2. 解除合同并追究违约责任

如果因为欺诈行为导致合同无法履行，受害方可以主张解除合同，并要求对方承担相应的违约责任。

建筑与房地产市场信用体系建设

为了从源头上预防和减少合同欺诈现象，住建部门积极推动建筑与房地产市场的信用体系构建：

1. 建立企业及个人信息档案

对建筑企业、房地产开发企业的基本情况、经营状况、信用记录等进行详细记载，并实现信息共享。

2. 推行信用评价制度

通过对市场主体的综合评价，形成信用等级划分。对于信用良好的企业和个人，在资质审批、项目招标等方面给予政策支持；而对于信用不良的主体，则实施市场禁入或重点监管措施。

3. 加强行业自律与诚信教育

组织行业协会开展诚信培训活动，增强行业内从业人员的职业道德意识和法律风险防范能力。

合同欺诈问题在建筑与房地产领域呈现出多样化、隐蔽化的特点，不仅损害了交易双方的合法权益，还破坏了公平竞争的市场秩序。作为监管部门，住建局需要不断创新监管手段，加强法律法规的宣传与执行力度，并推动行业信用体系的建设，从而构建起预防和打击合同欺诈行为的长效机制。

通过完善立法、严格执法、加大处罚力度，以及提高市场主体的法律意识和职业道德水平，相信可以有效遏制建筑与房地产领域的合同欺诈现象，促进行业的健康有序发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）