北京中鼎经纬实业发展有限公司诉讼开发商条款：法律分析与应对策略

随着我国房地产市场的蓬勃发展，商品房买卖合同纠纷案件呈现逐年上升趋势。“条款”问题尤为突出，尤其是在诉讼过程中，部分开发商以其拟定的格式合同为依据，试图通过不合理的条款规避自身责任，损害购房者合法权益。从法律专业角度，对“诉讼开发商条款”这一现象进行深入分析，并探讨其表现形式、法律后果及应对策略。

诉讼开发商“条款”：法律分析与应对策略 图1

“诉讼开发商条款”的定义与表现

“诉讼开发商条款”，是指房地产开发企业在商品房买卖合同中设置的显失公平或免除自身责任、加重购房者义务的格式条款。这些条款通常以专业化术语为掩护，通过不合理的表述方式使购房者在签订合难以察觉其潜在风险。

1. 常见表现形式

（1）单方面加重购房者责任：要求购房者承担因开发商原因导致的延期交房或违约金；或者将本应由开发商承担的维修费用转嫁给购房者。

（2）排除自身责任条款：部分合同约定“最终解释权归出卖人所有”，以此规避其在合同履行中可能存在的过错责任。

（3）不合理的惩罚性条款：如规定购房者未按期支付购房款需支付高额违约金，而开发商延期交房却只需支付象征性的违约金或不予赔偿。

（4）模糊不清的表述：一些条款故意使用含糊其辞的语言，为日后的争议埋下隐患。“不可抗力因素”一词在合同中被滥用，导致实际适用范围无法界定。

2. 法律效力分析

根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，格式条款若存在违反法律、行政法规的强制性规定，或损害相对方合法权益的情形，则该条款无效。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也明确规定，开发商利用其优势地位制定条款，属于显失公平，应予撤销。

“诉讼开发商条款”的法律后果

1. 民事责任

- 因条款导致的合同履行争议，法院可能会判决相关条款无效，并要求开发商承担相应的违约责任。

- 购房者因此遭受的实际损失（如额外支出、利息损失等）可依法主张赔偿。

2. 行政责任

违反《反不正当竞争法》或《消费者权益保护法》的相关规定，情节严重的，开发企业可能面临工商部门的行政处罚。

3. 信用惩戒

不诚信的商业行为将计入企业的信用档案，影响其后续项目的融资、土地获取等经营环节。

应对“诉讼开发商条款”的法律策略

1. 购房者层面

（1）审慎签订合同前的风险评估

- 签订购房合同前，建议购房者委托专业律师对合同条款进行审查。

- 关注合同中关于付款方式、交房时间、面积差异处理等核心条款的设置是否合理。

（2）留存证据，及时主张权利

- 在发现条款后，应立即收集相关证据材料，并通过法律途径维护自身权益。常见的维权方式包括向当地住建部门投诉或提起民事诉讼。

（3）依法行使合同解除权

根据《商品房买卖合同司法解释》，若开发商提供的格式合同存在欺诈性条款，购房者有权在一定期限内解除合同并要求赔偿。

2. 开发企业层面

（1）建立合规的合同管理制度

- 开发企业在制定合应严格遵守相关法律法规规定，避免设置显失公平或违法条款。

- 可引入法律顾问参与合同拟定环节，确保条款内容合法合规。

（2）完善内部监督机制

建立健全合同审查制度，明确各岗位职责，防止条款的产生。定期对销售人员进行法律培训，提升其法律意识和职业素养。

3. 司法实践中的应对措施

（1）法院在审理此类案件时应加强审查力度

- 对于显失公平或违反公共利益的条款，法院应依法予以撤销。

- 通过典型案例的引导作用，遏制“诉讼开发商”滥用格式合同的行为。

（2）推动行业自律机制建设

诉讼开发商“条款”：法律分析与应对策略 图2

房地产行业协会可牵头制定示范性商品房买卖合同文本，规范行业行为。建立行业黑名单制度，对恶意设置条款的企业进行公开曝光。

法律风险防范建议

1. 购房者应增强法律意识

- 在签订购房合不要盲目签字，仔细阅读每一条款内容。

- 如发现不合理条款，应及时与开发商协商修改或补充协议。

2. 开发企业应规范经营行为

遵循公平原则制定合同条款，避免因利益驱动而牺牲消费者权益。通过提升产品和服务质量来赢得市场认可，而不是依靠条款获取不正当竞争优势。

3. 政府加强监管力度

建议相关部门加大对房地产市场的监督检查力度，建立长效监管机制。

- 定期开展格式合同备案审查工作，及时发现并纠正条款。

- 对于情节严重的违法行为，依法予以查处并曝光。

典型案例分析

为更好地理解“诉讼开发商条款”的法律适用及后果，本文选取几个具有代表性的案例进行简要分析：

（1）案例一：某房地产公司单方面加重购房者责任案

基本案情：某开发商在商品房买卖合同中约定，“若因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人需按日支付违约金”。法院经审理认为，该条款明显不利于买方，违反了公平原则，最终判决该条款无效，并判令开发商承担相应的违约责任。

（2）案例二：某楼盘“不可抗力”条款滥用案

基本案情：开发企业以“不可抗力”为由拖延交房时间长达两年之久。法院认为，“不可抗力”一词被过度泛化使用，排除了出卖人的基本责任，据此认定相关条款无效，并判决开发企业承担违约赔偿责任。

通过以上案例司法实践中对条款的打击力度在不断加大，购房者权益保护意识也在逐步提高。

“诉讼开发商条款”现象的存在，不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平交易秩序。作为法律从业者，我们有责任运用专业知识和技能，帮助广大消费者维护自身利益，推动行业向着更加健康、规范的方向发展。随着法律法规的完善以及司法实践的不断深入，“条款”这一问题将得到更有效的遏制，我国房地产市场也将迎来更加公正和谐的发展环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）