商场外墙使用权物权法问题解析及法律适用

随着我国商业经济的快速发展，商场、超市等商业场所的数量急剧增加。在商业领域中，关于商场外墙使用权的问题逐渐成为社会各界关注的热点。外墙不仅具有重要的商业价值，也是商场不动产的重要组成部分。为了解决实际生活中可能存在的争议，明确相关权利义务关系，结合《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，对商场外墙使用权的法律问题进行深入分析。

商场外墙的概念与分类

商场外墙是指商业建筑外部用于展示商品、标识信息及美化环境的部分，是商业地产的重要组成部分。根据功能和所有权的不同，外墙可以分为以下几类：

1. 共有部分：指归属于建筑物所有人的共有权利部分，外立面的公共区域；

2. 专有部分：由单独商户拥有使用权的独立部位；

商场外墙使用权物权法问题解析及法律适用 图1

3. 功能性结构部件：如外墙保温层、防水层等属于建筑功能性的组成部分。

在实际操作中，关于商场外墙的使用管理问题多需要通过合同约定或根据相关法律法规进行规范。《民法典》第271条明确规定：“建筑物区分所有权人对其专有部分享有所有权，对共有部分共同享有权利。”

商场外墙使用权的权利范围

商场外墙的使用权一般可以分为排他性使用和非排他性使用两种类型：

1. 排他性使用：指特定商户对外墙某一部分单独使用的权利。这种权利通常通过租赁合同或商业协议获得，使用者有权在指定区域内进行广告发布、品牌展示等活动。

2. 非排他性使用：指商场各商户均可平等使用的外墙共用部分。建筑物外立面的照明系统、标识牌等。

根据《民法典》第273条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。”这表明，作为共有权人，各商户共同享有对外墙的相关权利，也须共同履行维护建筑外观的责任。

商场外墙使用权的法律依据

我国现行法律法规中未对商业用途的外墙使用单独制定具体条款，但可以通过以下相关法律规定进行处理：

1. 《中华人民共和国民法典》：第270-283条明确了建筑物区分所有制度的基本原则，为外墙使用权问题提供了基本的法律框架。

2. 《城市规划法》及《城乡规划管理条例》：规定了建筑物外部空间使用的一般规范，对于建筑物外立面的设计、改造等作出了具体限定。

3. 《广告法》相关条款：涉及商业广告发布的内容与形式，规范了外墙作为广告载体的使用行为。

特别需要注意的是，《城市容貌管理暂行条例》第10条明确规定：“任何单位和个人不得在城市建筑物上乱贴标语、乱涂写刻画。”这为商场外墙的合理使用划定了基本界限。

典型案例分析

因商业用房外墙使用引发的法律纠纷屡见不鲜。以下选取一个具有代表性的案例进行分析：

案情回顾：2021年某一线城市CBD区，一家知名连锁超市在未经过其他商户同意的情况下，占用共用外墙面大幅发布促销广告。

裁判结果：法院认为该行为侵害了建筑物共有权人对外墙的共同使用权，判决超市停止侵权并赔偿相关损失。

该案例表明，在处理商场外墙使用问题时，必须严格遵守共有权人平等协商的原则。违反这一原则的行为将被视为侵害建筑物区分所有人的合法权益。

商场外墙管理的最佳实践

为避免产生不必要的法律纠纷，建议商业场所管理者采取以下措施：

1. 明确权利义务关系：通过租赁合同或管理规约的方式，清晰界定各商户对外墙的使用权限和责任；

2. 建立协商机制：必要时可成立商户代表会议，共同决策外墙使用相关事项；

3. 加强日常维护：定期检查外立面状况，及时进行修缮，确保建筑物的整体美观与安全。

商场外墙使用权物权法问题解析及法律适用 图2

商场外墙使用权问题涉及多方利益，其妥善处理对于维护商业环境的和谐稳定具有重要意义。无论是从法律层面还是实践操作中，都需要各方主体秉持平等、互利的原则，共同维护良好的商业秩序。随着城市化进程和商业地产的进一步发展，相关法律法规体系也需要不断完善，以适应新型商业形态的客观需求。

（本文为个人观点，不代表任何官方立场，转载请注明出处）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）