北京盛鑫鸿利企业管理有限公司物业条款租客如何投诉及相关法律问题解析

随着我国住房租赁市场的发展，物业服务企业在为租客提供服务的往往会在租赁合同或管理规约中制定一些对自身有利但可能损害租客人权益的“条款”。这些条款不仅违反了相关法律规定，而且也引发了诸多租赁关系纠纷。结合现行法律法规及司法实践，详细解析租客在遇到物业“条款”时的合法权益维护路径。

常见物业“条款”的表现形式

1. 格式合同中的不合理规定

许多物业服务企业利用其优势地位，在格式化租赁合同中加入一些显失公平的条款。

“物业条款”租客如何投诉及相关法律问题解析 图1

“租客不得提前退租，否则需支付相当于一年租金的违约金”；

“维修责任完全由租客承担，即便房屋本身存在质量问题也不例外”；

“未经 landlords书面同意，租客不得擅自转租或改变房屋用途”。

2. 单方面加重租客义务的条款

部分物业企业通过制定管理规约的，单方面加重租客的义务，

要求租客承担本应由房东承担的安全保障义务；

强制租客购买指定公司的家政服务或保险产品；

擅自提高物业服务费标准且要求租客补缴。

3. 违反法律强制性规定的条款

个别物业的条款甚至会直接违反相关法律法规，

不允许使用公共设施（如健身房、会所）；

限制租客在租住期间的政治权利行使；

强制缴纳名目繁多的“押金”、“管理费”。

应对策略及法律依据

1. 准确识别条款

在签署租赁合租客应仔细阅读合同内容。对看似不合理的条款，可向专业律师其合法性。特别要关注以下几类条款：

明显加重租客责任的条款；

排除租客人身权利或财产权利的条款；

违反公共利益及公平原则的条款。

2. 确定条款的具体表现形式

根据《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定，认定某一格式条款是否无效，需要结合案件具体情形。常见的无效格式条款包括：

无正当理由限制租客转租权的条款；

明显超过合理水平的违约金约定；

违反公平原则加重租客责任的条款。

3. 收集相关证据

在发现条款后，租客应尽可能收集相关证据，如：

签订合的签字确认记录；

物业公司发布通知或公告的相关记录；

往来沟通邮件、短信等电子数据；

同类房屋租赁合同的市场行情作为参考。

4. 通过合法途径维权

租客人可以选择以下几种维护自身权益：

协商解决：可联合其他受影响的租客，共同就条款问题与物业企业进行协商。

行政投诉：向当地住建部门或市场监管部门投诉，寻求行政救济。

民事诉讼：针对具体的侵权行为提起法律诉讼，请求确认相关条款无效并要求赔偿。

司法实践中的典型案例

某一线城市曾发生一起群体性租赁纠纷案件。某物业服务企业在我市多个住宅小区推行“三年租期计划”，合同中规定：“租客提前退租需支付相当于剩余租期租金总额的违约金”。经法院审理认定，该条款违反了《民法典》第四百九十六条关于格式条款公平性的要求，应属无效。

类似的还有某小区物业要求全体租客必须购买指定保险公司的房屋保险。部分租客提起诉讼后，法院判决物业公司不得强制捆绑销售，维护了消费者的自主选择权。

防范建议

1. 租赁前的注意事项

详细了解物业服务企业的资质及其管理；

要求将所有口头承诺写入书面合同；

可考虑联合其他租客共同签订集体租赁协议以增强议价能力。

2. 签约时的关键环节

“物业条款”租客如何投诉及相关法律问题解析 图2

聘请专业律师参与合同审查；

对格式条款提出异议，要求对方作出说明；

拟订权利保留条款，为后续维权留下空间.

3. 租赁过程中的注意事项

定期保存与物业企业的沟通记录；

及时缴纳各项费用并索要凭证；

发现权益受损后时间寻求法律帮助。

面对物业“条款”，租客既要提高警惕，也要学会运用法律维护自身合法权益。通过加强法律知识学习，积极收集证据，并善用行政投诉和司法途径，完全可以将此类不合理的权益侵害降到最低。也需要全社会共同努力，推动物业管理行业向着更加规范、透明的方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）