北京盛鑫鸿利企业管理有限公司商场租店铺条款的法律问题及应对策略

随着商业经济的快速发展，商场租赁合同纠纷问题日益增多。重点分析商场租店铺中存在的条款现象，并探讨其相关的法律问题及应对策略。

商场租赁合同中的条款概述

在商场租赁过程中，租赁双方通常就租金、租期、物业管理费等事项达成一致。些商家为了追求自身利益最，会在租赁合同中加入一些不公平、不合理的条款，这些条款往往给承租方带来极大的经济压力和法律风险。

（一）条款的表现形式

条款在商场租赁合同中的表现形式多种多样，主要包括以下几种：

1. 租金支付方式的限制：要求承租方必须以现金支付租金，或者将租金直接汇入指定私人账户，而不能通过其他方式（如银行转账、支付宝等）支付。这种做法不仅增加了承租人的风险，还可能导致不必要的纠纷。

商场租店铺条款的法律问题及应对策略 图1

2. 押金收取的不合理性：部分商场在租赁合同中要求承租方缴纳高额押金，并且在押金退还时设置诸多障碍或附加条件。如果承租人在租赁期内提前退租，则押金不予退还；或者在合同期满后，以店铺设施损坏为由扣留全部或部分押金。

3. 单方面加重承租人责任：些租赁合同中存在明显加重承租人责任的条款。在未经承租人同意的情况下，出租方单方面要求提高租金，甚至强制要求承租人租赁期限。如果承租人不同意，则以停水停电等方式迫使其就范。

4. 不合理的违约金规定：一些商场在租赁合同中设定过高的违约金比例。即使承租人轻微违约（如延迟支付少量费用），出租方也可能要求其承担高额赔偿责任，甚至直接扣除押金或没收店铺经营权。

（二）条款的法律分析

根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁合同中的条款往往会因违反公平原则而被认定为无效。

商场租店铺条款的法律问题及应对策略 图2

1. 显失公平条款：如果租金、押金等约定明显超出合理范围，导致承租方承担过重义务或责任，则属于显失公平的条款，承租方有权请求法院予以撤销。

2. 格式合同中的不合理条款：许多条款出现在格式合同中。根据《消费者权益保护法》，如果这些条款加重了消费者的（即承租人）责任，则应当认定为无效。

3. 排除抗辩权与诉权的条款：部分租赁合同设置“仲裁管辖”或者禁止承租方提起诉讼等条款，这也属于不合理限制承租人权的行为，通常会被判定无效或不被法院认可。

典型案件分析

（一）案例1：商场收取高额押金纠纷案

基本案情：

2023年5月，张三与Shopping Mall签订租赁合同，约定租赁期限为两年，月租金为人民币8,0元。合同中明确要求承租方需缴纳相当于三个月租金作为押金，共计人民币24,0元。合同规定，在合同期内如果承租人提前退租，则押金不予退还。

争议焦点：

1. 押金金额是否合理；

2. 是否存在不合理加重承租人责任的情形。

法院判决：

最终法院认定该押金收取标准过高，并且关于押金不予退还的条款属于条款，因而不予支持。判决出租方返还张三全部押金。

（二）案例2：商场强制要求租赁期限纠纷案

基本案情：

李四因经营不善计划提前终止与商场的租赁合同。商场方面拒绝同意，并要求其继续履行合同直至期满，否则将扣除全部押金并禁止其从事同类经营活动。

争议焦点：

1. 承租人是否有权单方面解除合同；

2. 商场是否可以强制要求租赁期限。

法院判决：

法院认为，承租人在合同期内有权提前退租，商场不得以此为由强迫其继续履行合同。最终判决商场返还李四押金，并不得追究其任何责任。

应对策略与法律建议

针对上述问题，提出以下几点应对策略和法律建议：

（一）加强法律意识，审慎签订租赁合同

1. 仔细审查合同在签订租赁合承租方应详细阅读并理解合同条款，特别注意押金收取标准、租金支付等容易出现条款的条款。

2. 寻求专业法律：如果发现合同中有不合理或不公正的条款，应及时律师或其他法律专业人士，必要时可要求修改或补充协议内容。

3. 保留相关证据：在履行合要注意保存所有的交易记录、沟通记录等证据，以备将来可能发生的纠纷。

（二）依法维护自身合法权益

1. 协商解决争议：当发现条款侵犯自身权益时，应当尝试通过友好协商的解决问题。如果协商未果，则可以通过法律途径维护权益。

2. 提起诉讼或仲裁：根据具体情况，可以选择向法院提起诉讼或者申请仲裁机构裁决。如果租赁合同中存在明显不合理的条款，可依据相关法律规定请求法院予以撤销或变更。

（三）建立完善的租赁合同管理制度

对于出租方来说，应当建立健全的租赁合同管理制度：

1. 合理设定合同条款：确保合同内容公平、合法，在租金、押金等事项上避免设置显失公平的条款。

2. 规范押金管理：明确押金的收取标准和退还条件，避免出现乱收费或多扣留押金的情形。

3. 加强合同履行监督：在租赁期间内，应当严格按照合同约定履行义务，不得随意加重承租人的责任或义务。

法律框架下的解决途径

（一）行政调解与仲裁机构的作用

1. 行政调解：如果双方争议不大且愿意通过和解解决，则可以向当地市场监督管理部门或消费者协会申请调解。

2. 仲裁机构：如果租赁合同中订有有效的仲裁条款，双方可依法申请仲裁。

（二）法院诉讼途径

当协商、调解等无法解决问题时，承租方可以通过向人民法院提起诉讼维护自身合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，承租方可以请求法院判决出租方返还押金、赔偿损失等。

商场租赁合同中的条款问题不仅关系到承租方的切身利益，也影响着整个商业市场的健康发展。通过加强法律宣传、完善相关法律法规和规范市场秩序，可以从根源上减少甚至杜绝条款的产生。

随着法治社会建设的不断推进，相关部门应当进一步加强对租赁市场的监督和管理，促进出租方与承租方的良性互动，共同营造公平、公正、有序的商业环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）