北京中鼎经纬实业发展有限公司普陀金鹰海景苑业主委员会物业服务纠纷案件分析

随着我国城市化进程的不断加快，物业管理问题日益成为社会关注的热点。尤其是在住宅小区中，业主与物业公司之间的关系往往错综复杂，容易产生各种矛盾和纠纷。结合真实的法律案例，对普陀金鹰海景苑业主委员会与两被告之间的物业服务纠纷案件进行深入分析，探讨相关法律问题及解决方案。

案件概述

2027年12月，普陀金鹰海景苑小区原物业管理公司宁波万和物业有限公司（以下简称“万和物业”）与原告普陀金鹰海景苑业主委员会（以下简称“业委会”）解除了物业管理委托合同。此后，业委会组织人员对该小区物业进行临时管理。

2028年3月15日，业委会公告了具体的收费标准：多层每月每平方米0.50元，排楼和别墅每月每平方米0.85元，小高层每月每平方米0.9元，店铺每月每平方米1.2元，幼儿园每月每平方米15元。小区物业费实行先付费后服务的模式，每半年收取一次。

普陀金鹰海景苑业主委员会物业服务纠纷案件分析 图1

2028年12月与2029年2月期间，业委会就普陀金鹰海景苑小区是否实行自行管理问题，以书面征求意见的方式召开了业主大会。根据表决统计结果，占专有部分建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意小区物业实行自治管理。

2029年3月6日，普陀金鹰海景苑业主大会作出决定：自即日起，该小区物业实行自治管理，并由业委会负责具体实施。同日，业主大会就此发布公告。

此后，业委会继续对该小区进行管理。直至2021年8月24日，业委会与舟山普陀众安有限责任公司（以下简称“众安公司”）签订物业管理委托合同，委托期限为自2021年8月1日至2013年4月30日。至此，业委会结束了对该小区的管理服务。

案件中的两被告系该小区187号商铺的业主，其商铺建筑面积为75.15平方米。

法律争议与焦点

在本案中，主要涉及以下法律争议：

1. 自治管理的合法性问题

根据《物业管理条例》的相关规定，业主大会作出重大决策应当符合法定程序。普陀金鹰海景苑业委会通过召开业主大会，并获得专有部分建筑总面积过半数且总人数过半数业主同意，决定实行自治管理。这一行为是否合法？

从法律角度来看，自治管理是业主行使共同管理权的一种方式。根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》的相关规定，业委会作出重大决策时，应当经过“双过半”（即专有部分建筑面积过半数且人数过半数的业主同意）。本案中，业委会召开业主大会并获得相关多数业主的同意，其决定程序符合法律规定。普陀金鹰海景苑小区实行自治管理具有法律效力。

2. 自治管理模式下的权利义务分配

在自治管理模式下，业委会作为物业管理的实际执行者，需要明确自身的职责和权限。根据《物权法》和《物业管理条例》，业委会应当代表业主行使共同管理权，包括制定和修改业主公约、决定物业专项维修资金的使用方案等。

在本案中，业委会通过自治管理方式对该小区进行物业管理，并与后续物业公司众安公司签订委托合同，将部分管理事务外包。这种模式是否符合法律规定？这取决于业委会的行为是否超越了其法定权限，以及是否充分尊重和保障了业主的知情权、参与权和监督权。

3. 物业服务费用的收取问题

本案中的两被告作为小区商铺业主，未按时缴纳物业服务费用。这是引发纠纷的主要原因之一。根据《物业管理条例》，业主应当按照约定支付物业费；逾期不交的，可以由业主委员会督促其限期缴纳，并可向人民法院提起诉讼。

在自治管理模式下，业委会也有权制定合理的收费标准，并通过合法程序收取物业费。如果个别业主拒绝缴纳物业费，不仅会影响到小区整体物业服务的质量，还可能引发更多的法律纠纷。

4. 后续物业公司与自治管理之间的衔接问题

2021年8月，普陀金鹰海景苑业委会与众安公司签订物业管理委托合同，标志着小区物业管理从自治模式转向专业化、市场化运作。这一转变是否存在问题？根据相关法律规定，业委会在决定更换物业服务企业时，应当经过业主大会的讨论和表决程序。

本案中，业委会与众安公司的合作是否存在程序瑕疵？是否有召开业主大会并获得“双过半”业主同意？若程序不合法，则可能导致合同无效或引发新的法律纠纷。

法律建议与解决方案

针对上述争议和问题，本文提出以下几点法律建议：

1. 确保自治管理的合法性

业委会应当严格按照法律规定召开业主大会，确保“双过半”业主同意；

在作出重大决策前，需充分告知业主相关事项，并保障业主的知情权和参与权。

2. 明确自治管理模式的权利义务分配

业委会在行使物业管理权利时，不得超越法定权限；

普陀金鹰海景苑业主委员会物业服务纠纷案件分析 图2

应建立健全内部监督机制，定期向业主公开管理情况及财务状况；

若需要将部分管理事务外包，应当与物业公司签订明确的服务合同，并报业主大会备案。

3. 规范物业费的收取流程

制定合理的收费标准，经业主大会讨论通过后方可执行；

定期向业主提供物业服务明细账单，确保透明化；

对拒缴物业费的业主，可采取函告、提起诉讼等方式维护合法权益。

4. 规范与后续物业公司的合作

在选择新物业公司前，需召开业主大会并获得“双过半”业主同意；

签订服务合应明确服务内容、标准、期限及违约责任；

确保交接过程的规范性，避免因管理权移交不当引发新的纠纷。

普陀金鹰海景苑业委会与两被告之间的物业服务纠纷案件，反映了当前小区物业管理中存在的普遍问题。作为法律从业者，我们应当从中吸取教训，推动建立更加完善的物业管理机制。随着我国法治建设的不断完善和居民法律意识的提高，此类矛盾将逐步得到解决。政府、居委会、业主委员会以及物业服务企业等多方主体也需共同努力，构建和谐、规范的小区管理环境。

通过本案的分析与探讨，我们期望能够为类似纠纷提供有益借鉴，助力实现物业管理领域的法治化、规范化和专业化发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）