北京中鼎经纬实业发展有限公司房地产条款认定：法律视角下的权利义务平衡

随着我国房地产市场的快速发展，商品房买卖合同中的“条款”问题日益突出。这些条款通常以格式化、单方面加重购房者责任或限制其权益的形式出现，引发了广泛的社会关注和法律纠纷。从法律专业视角出发，结合相关法律法规和司法实践，详细探讨房地产条款的认定标准及其法律后果。

房地产条款？

在商品房买卖合同中，“条款”是指开发商通过格式合同或补充协议单方面制定的不合理的条款，通常表现为以下几种形式：

1. 排除购房者权利：限制购房者的知情权、选择权或索赔权。

房地产条款认定：法律视角下的权利义务平衡 图1

2. 加重购房者义务：要求购房者承担不合理责任，如“违约金过高”或“不可抗力由购房者承担责任”。

3. 减轻开发商责任：通过格式条款免除开发商的法定责任或赔偿义务。

需要注意的是，《民法典》第496条规定：“格式条款＋提供方未履行提示或者说明义务的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”这为购房者维护自身权益提供了法律依据。

房地产条款的认定标准

在司法实践中，法院对房地产条款的认定主要遵循以下原则：

（一）公平原则

根据《民法典》第6条，合同内容应当符合公平原则。如果某条款明显加重购房者负担或减轻开发商责任，则可能被认定为无效。

案例分析：2021年法院审理的一起案件中，购房合同约定“如因开发商原因逾期交房，违约金按日计算不超过房价款的千分之一”。法院认为该条款显着减轻了开发商的赔偿责任，违反公平原则，最终判定该条款无效。

（二）提示与说明义务

根据《民法典》第496条，格式合同提供方（即开发商）负有向相对人（购房者）充分提示和说明的义务。如果开发商未尽到这一义务，则可能导致相关条款被认定为无效或可撤销。

实务要点：

开发商应明确标注不合理条款；

提示方式需足以引起购房者注意，如加粗、 underline 或单独签署确认书。

（三）合理性审查

法院在审理时会综合考虑合同背景、交易习惯和行业标准，对条款进行个案分析。过高违约金或单方面限制购房者诉权的条款可能被调整或撤销。

房地产条款的主要表现形式

结合司法实践和合同纠纷案例，以下为常见的房地产条款类型：

（1）不可抗力条款

问题：将不可抗力范围扩大化，甚至要求购房者承担责任。

法律后果：根据《民法典》第180条，不可抗力属于法定免责情形，单方面加重消费者责任的条款无效。

（2）违约金条款

问题：约定过高违约金或未明确违约情形。

法律后果：法院可能调整违约金至合理范围（通常不超过实际损失的30%）。

（3）补充协议条款

问题：通过补充协议“加码”购房者责任，限制消费者反悔权。

法律后果：若补充协议未尽提示义务或不公平，法院可能认定其无效。

购房者的应对策略

面对房地产条款，购房者可以通过以下方式维护自身权益：

房地产条款认定：法律视角下的权利义务平衡 图2

1. 审慎签订合同

仔细阅读合同内容，特别注意格式条款；

对于不合理条款可要求开发商修改或删除；

2. 留存证据

签订合拍照、录音或录像，保留过程性证据；

若发现条款，可通过书面形式提出异议。

3. 寻求法律救济

在发生纠纷时，购房者可以向法院提起诉讼，要求确认条款无效；

向当地住建部门投诉，联合其他业主集体维权。

房企的合规建议

为避免因条款引发的法律风险，房地产开发企业在制定合应做到以下几点：

1. 遵守公平原则

确保合同内容符合公平合则，避免单方面加重购房者责任；

2. 完善提示义务

通过字体加粗、颜色标注等方式明确提示重要条款；

对于免责或限制消费者权利的条款，建议单独签署确认书。

3. 建立应急预案

针对潜在纠纷，房企应制定应对预案，及时妥善处理购房者投诉；

4. 加强法律审查

聘请专业律师团队审核合同内容，确保条款合法合规。

房地产条款问题不仅关系到购房者的合法权益，也是规范房地产市场秩序的重要环节。随着《民法典》及相关法律法规的完善，法院在认定条款时将更加严格。

购房者应提高法律意识，积极行使知情权和选择权；房企则需加强合规建设，避免因不合理的条款设计引发不必要的纠纷。只有在权利义务平衡的基础上，房地产市场才能实现长期健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）