北京中鼎经纬实业发展有限公司拆迁范围房屋转让的法律问题及应对策略

在城市化进程不断加快的背景下，拆迁活动日益频繁，涉及的法律法规和政策也愈加复杂。“拆迁范围房屋转让”是一个既常见又敏感的话题，涉及到多方权益的平衡与保护。从法律角度对“拆迁范围房屋转让”进行深入分析，探讨其定义、合法性、风险及应对策略，并结合实际案例提供参考。

“拆迁范围房屋转让”是指在房屋拆迁范围内，原权利人将其被征收或被拆迁的房产所有权转移给他人的行为。这种转让不同于普通的二手房交易，因为其背后涉及政府征收行为和相关法律法规的约束。根据《城市房屋拆迁管理条例》（已废止）及现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁范围内的房屋转让必须遵守特定的程序和限制条件。

在实际操作中，“拆迁范围房屋转让”通常发生在以下几种情形：

1. 被征用人未签约前将房产卖给第三人；

拆迁范围房屋转让的法律问题及应对策略 图1

2. 已签订拆迁协议但未完成安置补偿的情况下进行转让；

3. 房产已被列入拆迁规划，但仍合法流通的情况。

1. 合法性前提条件

根据《民法典》和相关司法解释，在不违反法律禁止性和强行性规定的前提下，房产转让原则上是合法有效的。但对于拆迁范围内的房屋转让，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定：

房产所在地已被纳入征收范围的；

转让行为不得损害公共利益或他人的合法权益。

拆迁范围内房屋转让的合法性关键在于是否存在“恶意规避征收”的情形。

2. 恶意规避征收的认定

恶意规避征收是指被征用人通过虚假转让、隐匿财产等方式逃避补偿义务的行为。司法实践中，法院通常会综合考虑以下因素：

转让时间与拆迁公告发布时间的时间间隔；

转让价格是否显着低于市场价或明显高于市场价；

受让人是否为关联方（如直系亲属）。

拆迁范围房屋转让的法律问题及应对策略 图2

如果认定存在恶意规避行为，则转让行为无效，受让人不能获得补偿利益。

1. 转让双方的主要风险

对卖方：

若被认定为恶意规避，不仅无法获得补偿，还可能承担民事责任；

房产过户后仍需履行配合拆迁义务。

对买方：

可能因转让无效而丧失购房目的；

在后续拆迁中无法获得预期的权益保障。

2. 风险防范措施

卖方：

应在合法合规的前提下进行操作，避免任何可能被视为恶意规避的行为；

及时与征收部门沟通，了解补偿方案后再做决定。

买方：

要仔细核查房产的拆迁状态，必要时可请专业律师介入调查；

签订买卖合应明确约定拆迁风险条款。

3. 律师建议

在进行拆迁范围内房屋转让前，应当咨询专业法律人士，评估相关法律风险；

对于已经发生的争议，可以通过诉讼途径寻求救济。

案例一：恶意规避被认定无效

某甲在收到拆迁公告后，将其名下房产低价转让给其子。法院经审理认为，该转让行为存在恶意规避之嫌，最终判决转让无效。

案例二：合法转让获得支持

某乙在拆迁公告发布前已将房屋出租并出售给不知情的买方，法院认定其行为不存在恶意规避，确认转让有效。

1. 完善法律法规：建议进一步明确拆迁范围内房屋转让的具体规则和边界条件。

2. 加强执法力度：对恶意规避征收的行为加大打击力度，维护公平正义。

3. 注重风险提示：相关政府部门应加强对公众的普法宣传工作。

“拆迁范围房屋转让”是一个复杂的法律问题，涉及多方权益平衡和公共利益保护。在实践操作中，必须严格遵守法律法规，避免法律风险的发生。希望能够为相关当事人提供有益参考，也为完善相关制度建设提供理论支持。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）