北京中鼎经纬实业发展有限公司保障性租赁住房和经营性租赁住房的法律辨析与实务分析

随着我国城市化进程的加快和人口流动性的增加，住房问题成为社会关注的焦点。在此背景下，保障性租赁住房和经营性租赁住房的概念逐渐走入公众视野，并在政策文件中占据重要地位。这两种租赁住房类型虽然都属于租赁市场的一部分，但在法律定位、功能目标以及适用范围等方面存在显着差异。

从法律角度对“保障性租赁住房和经营性租赁住房”进行阐述和分析，探讨其定义、法律框架、实践中的问题及解决路径，并结合相关法律法规策文件，提出实务建议。文章旨在为政府机关、法律从业者及相关企业提供参考，以期推动租赁市场的规范化发展。

保障性租赁住房和经营性租赁住房的法律辨析与实务分析 图1

保障性租赁住房和经营性租赁住房的法律界定

保障性租赁住房的概念与法律定位

保障性租赁住房是指由政府主导或支持建设，面向符合条件的城市居外来务工人员出租的住房。其主要目的是解决民、青年人等群体的阶段性住房需求，具有政策性和公益性的双重属性。

根据《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业管理的通知》（建房规〔2021〕5号）等相关文件精神，保障性租赁住房的法律地位可以归属于公共利益性质的租赁关系。这类住房通常由政府或国有企业负责筹集和管理，并享受政策优惠，如土地出让价款减免、税费优惠等。

经营性租赁住房的概念与法律定位

经营性租赁住房是指通过市场化运作，以盈利为目的，出租给个人或单位使用的商品化住房。其核心特征在于商业属性，强调市场规律的作用和收益最。这类住房的法律关系属于典型的商事合同关系，双方权利义务均以合同约定为准。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条至七百一十八条的规定，经营性租赁合同中承租人享有的权益包括但不限于优先续租权、抵销抗辩权等。出租人在履行合同过程中需遵守合理检查和必要维护的义务。

保障性租赁住房和经营性租赁住房的法律辨析与实务分析 图2

两者的主要区别

从法律视角来看，保障性租赁住房和经营性租赁住房的区别主要体现在以下几个方面：

1. 立法目的：前者以解决社会民生问题为导向，具有一定的社会福利性质；后者则强调市场调节功能。

2. 法律地位：保障性租赁住房具有政策依附性，需符合特定的申报条件和程序；而经营性租赁住房完全遵循市场规律，不受行政干预。

3. 适用范围：前者主要面向中低收入群体、民等特殊群体；后者则面向所有有租赁需求的个人或单位。

法律框架下的保障性租赁住房和经营性租赁住房的实践问题

保障性租赁住房的法律框架与实施难点

1. 政策支持不足

保障性租赁住房的发展依赖于政府的财政支持策倾斜。但在实际操作中，部分地方政府因财政压力或重视程度不够，导致房源筹集困难和配套设施滞后。

2. 监管机制不完善

目前，针对保障性租赁住房的市场监管体系尚未完全建立。存在部分企业利用政策漏洞谋取私利的行为，如随意提高租金、违规转租等问题。

3. 法律依据缺失

尽管国家层面出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》等文件，但缺乏专门的法律法规对保障性租赁住房的权利义务关行明确规定。

经营性租赁住房的法律框架与现实挑战

1. 合同履行问题

在经营性租赁市场中，承租人权益受侵害的现象较为普遍。部分出租人为追求利益最，频繁提高租金或提前收回房屋，导致纠纷频发。

2. 市场秩序混乱

轻资产住房租赁企业通过“高进低出”模式吸引房源和租客后，因资金链断裂导致暴雷事件屡见不鲜。这类行为不仅扰乱了市场秩序，也损害了各方利益。

3. 法律适用模糊

在司法实践中，经营性租赁合同纠纷案件的裁判标准尚未完全统一。在押金退还、维修义务划分等问题上往往存在争议。

两类租赁住房的衔接与法律协调

两类租赁住房的功能互补性

保障性租赁住房和经营性租赁住房在功能上具有互补性。前者承担着兜底民生的作用，后者则满足多样化的市场需求。只有实现两者的协调发展，才能构建起多层次的住房供应体系。

两类租赁住房的法律协调路径

1. 完善政策法规

建议制定专门针对保障性租赁住房的法律法规，明确其性质、设立条件和管理机制。对经营性租赁市场的监管方式进行创新，引入信用评级制度等手段提高市场透明度。

2. 加强市场监管

政府应建立健全租赁市场监管机构，严厉打击哄抬租金、违规转租等违法行为。通过数字化平台强化信息公示功能，为承租人提供可靠的信息参考。

3. 推动模式创新

鼓励发展混合所有制租赁企业，探索“保障性 市场化”双轮驱动的发展模式。政府可以与企业建设保障性租赁住房项目，由企业负责运营和维护，但不得以营利为目的。

案例分析与实务建议

典型案例回顾

1. 城市A公司违规转租保障性租赁住房案

2023年，一家轻资产租赁企业在未获得相关部门批准的情况下，将政府配租的保障性住房转租给高价承租人。该行为被认定为违法，相关责任人受到行政处罚。

2. B公司与张之间的经营性租赁合同纠纷案

张在签订经营性租赁合因出租方随意变更租金标准而提起诉讼。法院最终判决出租方不得单方面提高租金，并需退还已多收的部分。

实务建议

1. 强化政策宣传与执行力度

政府及相关机构应加大保障性租赁住房政策的宣传力度，确保政策落实到位。对违规企业建立黑名单制度，形成有效威慑。

2. 优化合同范本

针对经营性租赁市场中存在的问题，行业协会可以联合法律机构制定统一的租赁合同范本，并纳入租金限制、押金管理等条款。

3. 推动租赁住房立法进程

建议将保障性和经营性租赁住房分别纳入《中华人民共和国房地产法》等相关法律法规中，明确其适用范围和法律关系，为司法实践提供依据。

保障性租赁住房和经营性租赁住房在解决居民住房问题、促进经济发展方面发挥着重要作用。在实践中仍面临着政策落实不到位、市场秩序混乱等挑战。需要政府、企业和社会各界共同努力，通过完善法律法规、加强市场监管和推动模式创新等方式，实现两类租赁住房的协调发展。

只有这样，才能真正构建起公平、规范、可持续发展的租赁住房体系，为解决我国住房问题提供有力支撑。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）