房改房虚假广告宣传|法律问题与应对策略

房改房虚假广告宣传的概念与现状

房改房是指原公有住房按照国家房改政策出售给职工个人的住房形式。随着我国房地产市场的快速发展，房改房作为一种特殊的住房类型，在城市化进程中有重要的历史地位和现实意义。房地产市场中虚假广告宣传行为屡禁不止，尤其是在房改房领域，一些不法开发商和中介机构通过夸大宣传、虚构事实等手段误导消费者，严重损害了购房者的合法权益。

“虚假广告宣传”，是指在商品房销售过程中，开发商或中介机构通过媒体、网络平台或其他渠道发布的含有虚假内容或者足以引起购房者误解的广告信息。这类行为不仅违反了《反不正当竞争法》和《广告法》，还直接侵害了消费者的知情权和选择权。在房改房领域，虚假广告宣传的表现形式多种多样，虚构房屋产权性质、隐瞒房改房的历史遗留问题、夸大升值空间等。

从法律角度深入分析房改房虚假广告宣传的法律界定、常见违法行为及其法律责任，并结合实际案例提出相应的防范对策。

房改房虚假广告宣传|法律问题与应对策略 图1

房改房虚假广告宣传的法律界定

根据《广告法》第2条规定，广告是指商品经营者或者服务提供者通过一定媒介或者形式，直接或者间接地介绍自己所推销的商品或服务。而虚假广告则是指含有虚假内容或者对商品、服务的真实情况作引人误解的宣传。

在房改房领域，虚假广告宣传主要集中在以下几个方面：

1. 虚构房屋性质：将商业用房、办公用房等非居住用途的包装成“住宅”，误导购房者。

2. 隐瞒房改房限制条件：未告知购房者购买房改房后可能存在的转让限制、收益权受限等问题。

3. 夸大潜力：通过虚构周边配套设施建设进展，夸大未来增值空间吸引投资者。

4. 虚假优惠政策：如“全款购房”“首付分期无息”等不实承诺。

上述行为不仅违反了《反不正当竞争法》第8条关于禁止虚假宣传的规定，也违反了《消费者权益保护法》第20条规定：“经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作引人误解的虚假宣传。”

房改房虚假广告宣传的主要违法行为

以下结合相关法律文件和司法实践，房改房虚假广告宣传中的主要违法行为：

1. 虚构房屋属性

开发商将非住宅类（如商铺）通过广告包装成“宜居住宅”，诱导购房者购买。

根据《城市商品房预售管理办法》第4条规定，开发商发布的商品房预售广告中必须载明预售许可证书号。如果存在虚假宣传行为，房地产主管部门可以依法查处。

2. 隐瞒限售信息

房改房往往存在转让年限限制，“5年不得上市交易”。一些中介机构在代理销售时未向购房者说明这一限制条件。

根据《商品房销售管理办法》第1条，房地产经纪机构应当向委托人全面、如实介绍所掌握的与承租房屋相关的权利瑕疵等信息。

3. 夸大空间

一些开发商通过虚构地铁规划、学校建设等利好消息，吸引购房者投资炒房。

这种行为不仅违反了《广告法》的相关规定，还可能导致购房者因房价未如预期上涨而遭受经济损失。

4. 价格不实宣传

虚构“特价房”“超低价”信息，诱导不明真相的消费者购买。事实上，部分的“特价房”可能并不存在，或者存在严重的质量问题。

根据《价格法》第14条，捏造、散布涨价信息哄抬价格属于违法行为。

5. 虚假承诺

一些开发商承诺“全款购房返还一定比例现金”，但最终未能兑现。这类行为通常以合同条款的形式出现，一旦购房者主张权利，往往因证据不足而难以追偿。

根据《反不正当竞争法》第20条，抽奖式销售的最大奖金额不得超过五万元，否则属于违法行为。

6. 虚假宣传配套设施

将尚未动工建设的公共设施（如学校、商场）作为售房卖点进行宣传。这些设施往往无法按期建设和投入使用。

根据《商品房销售管理办法》第14条，开发商不得在广告中对未建成的市政基础设施作误导宣传。

房改房虚假广告宣传的法律责任

对于房改房虚假广告宣传行为，《反不正当竞争法》和《广告法》均规定了相应的法律责任。以下是一些典型的责任认定情形：

1. 行政责任

由市场监督管理部门责令停止发布违法广告，并处一定数额的罚款。

根据《广告法》第5条，情节严重的可吊销营业执照。

2. 民事责任

购房者因虚假宣传行为遭受经济损失时，可以依据《合同法》《消费者权益保护法》要求赔偿。如果因广告误导而购房，购房者有权解除合同并主张赔偿差价损失。

司法实践中，法院通常会综合考量广告对购房者决策的影响程度来确定赔偿金额。

3. 刑事责任

房改房虚假广告宣传|法律问题与应对策略 图2

如果虚假广告宣传行为涉及诈骗数额较大、情节严重，可能构成《刑法》第26条规定的“诈骗罪”。部分房地产人员通过虚构房改房性质诱骗老年人投资购房，最终卷款跑路的行为就可能触及这一罪名。

对策与建议：防范虚假广告宣传的法律措施

为了保护购房者合法权益，可以从以下几个方面着手完善相关法律法规和监管机制：

1. 加强对广告内容的事前审查

要求房地产开发商在发布房改房广告前必须经过主管部门审批，并明确广告内容的合规性要求。

2. 建立虚假广告黑名单制度

对于频繁发布虚假广告的开发商或中介机构，可以采取限制其参与土地竞拍等措施。

3. 强化购房者的知情权保护

要求房开商在现场设置信息公示栏，明确告知购房者房屋性质、转让限制、历史遗留问题等关键信息。

4. 完善消费者投诉处理机制

鼓励购房者通过12345或房地产主管部门官网进行投诉举报，并建立快速响应机制。

5. 加强法律法规宣传与培训

定期组织开发商和中介机构负责人开展法律知识培训，明确虚假广告宣传的法律风险及后果。

构建健康有序的房改房市场

房改房是我国住房制度改革的重要成果，其历史价值不容忽视。在市场经济大潮中，部分市场主体为谋取私利不惜以牺牲社会公共利益为代价。通过完善法律法规、加强市场监管和提升消费者权益保护意识，我们才能构建一个公平、健康、有序的房改房交易市场。

购房者在面对房改房广告时也应擦亮双眼，仔细核对广告内容与实际情况是否一致，并通过正规渠道了解房屋相关信息，避免掉入虚假宣传的陷阱。只有买卖双方共同努力，才能推动我国房地产市场的持续健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）