房产商涉嫌虚假广告宣传的法律问题研究

随着我国房地产市场的快速发展，房产销售过程中涉及虚假广告宣传的问题日益突出。房产商通过夸大其词、虚构事实或者隐瞒真相等方式进行广告宣传，严重影响了消费者的购房决策，侵害了消费者的合法权益。从法律角度出发，对房产商涉嫌虚假广告宣传的行为进行全面分析，并探讨相关法律责任及应对措施。

商涉嫌虚假广告宣传的法律问题研究 图1

“商涉嫌虚假广告宣传”？

“商涉嫌虚假广告宣传”，是指房地产开发商在销售商品房过程中，通过广告、宣传资料或者其他媒介对外发布不实信息，误导购房者对所购房屋的性质、质量、功能、周边配套等重要信息的认知，进而影响购房者购买决策的行为。

根据《中华人民共和国广告法》第二条的规定：“广告是指商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式，直接或者间接地介绍自己推销的商品或服务的活动。”房地产作为大宗商品之一，其广告宣传同样受到广告法的规制。在实际操作中，商为了获取更多的销售订单，往往存在虚假宣传、夸大事实的行为。

虚假广告宣传的表现形式

商在广告宣传中存在的虚假行为多种多样，主要可以归纳为以下几种表现形式：

1. 夸张或虚构房屋设施与功能

商可能在广告中声称所售楼盘拥有豪华 clubhouse、高端会所或其他配套设施，但这些设施并不存在或者与宣传严重不符。

2. 隐瞒不利因素

商可能故意掩盖项目所在地的噪声污染、电磁辐射、地质灾害隐患等负面信息，给购房者造成虚假的美好印象。

3. 虚构承诺

商可能承诺所购房屋未来会有巨大的增值空间，或者谎称政府将对周边进行大规模的城市规划改造，以此吸引购房者。

4. 利用模糊语言误导消费者

“XX学区房”、“黄金地段”等表述本身就带有一定的模糊性，而商会刻意渲染这些概念，使其与实际不符。

5. 虚假宣传“拎包入住”或“精装现房”

商会通过广告宣传让购房者误以为所购房屋已经具备了可以直接入住的条件，但可能存在诸多尚未完成的装修或设施问题。

虚假广告宣传的法律认定

在司法实践中，认定是否存在虚假广告宣传行为需要综合考虑以下几个方面：

1. 广告内容是否具有误导性

依据《广告法》第二十八条，广告内容必须真实、准确，不得含有虚假或者引人误解的内容。如果商的广告宣传足以使普通购房者产生错误认知，则可以认定为虚假广告。

2. 广告内容是否涉及房屋的重要信息

在购房过程中，购房者最关心的是房价、房质、周边配套等因素，这些信息若被刻意夸大或隐瞒，往往构成虚假宣传。

3. 广告发布者是否存在主观故意

商在制作和发布广告时，若有意规避法律，掩盖真实情况，或者明知广告内容不实仍继续发布，则可以认定其存在主观过错。

4. 广告是否对购房者的决策产生重大影响

广告宣传的内容是否足以影响购房者做出购买决策，也是判断虚假广告的重要标准。如果虚假广告对购房者的决策起到了关键作用，则商应当承担相应责任。

房产商涉嫌虚假广告宣传的法律问题研究 图2

虚假广告宣传的法律后果

房产商实施虚假广告宣传行为可能面临的法律后果主要包括以下几种：

1. 行政法律责任

根据《广告法》第五十五条，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，并处以罚款。情节严重的，还可以吊销营业执照。

2. 民事法律责任

购房者可以依据《民法典》第七条、百四十八条等规定，要求房产商承担欺诈责任，赔偿损失。在实践中，购房者通常可以通过诉讼途径主张退房或者要求经济赔偿。

3. 刑事法律责任

如果房产商的虚假广告宣传行为情节严重，构成诈骗罪或非法经营罪，则可能面临刑事处罚。根据《刑法》第二百六十六条，诈骗公私财物数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金或没收财产。

责任认定中的难点问题

在司法实践中，虚假广告宣传的责任认定往往存在一些难点：

1. 广告内容的真实性难以界定

房产商往往会使用模糊性表述来规避法律责任。“预计”、“规划中”等词汇的存在，使得广告内容真假难辨。

2. 购房者举证难度较大

购房者在维权过程中需要提供有力证据证明房产商存在虚假宣传行为。由于广告载体分散、保存困难，往往增加了举证难度。

3. 虚假广告与购房者决策之间的因果关系认定

法院在审理此类案件时，通常要求购房者证明虚假广告与其购房决策之间存在直接因果关系。若无法证明，则可能承担不利后果。

如何防范虚假广告宣传的风险

为了保护自身合法权益，购房者可以采取以下措施：

1. 全面了解房产信息

在购房前，购房者应当仔细阅读商品房买卖合同及相关补充协议，详细了解所购房屋的性质、权属状况、周边环境等重要信息。

2. 核实广告内容的真实性

房地产广告中涉及的重要承诺（如学区房、地铁建设、商业配套等），购房者应通过政府部门官网或其他权威渠道进行核实。

3. 保留相关证据

购房者应当妥善保存房产商发布的广告宣传资料、购房合同等相关证据，以备日后维权之需。

4. 及时维护自身权益

如果发现房产商存在虚假宣传行为，购房者可以向当地市场监督管理部门投诉举报，或通过法律途径维护自己的合法权益。

房产商涉嫌虚假广告宣传问题的解决需要多管齐下：一方面要严格规范房地产开发企业的经营行为，要加强市场监管和法律制裁。购房者也应提高自身维权意识，学会运用法律保护自己的合法权益。希望能够为相关问题提供一定的理论参考和实践指导。

注

以上内容基于中国现行法律法规进行分析，具体案件需结合实际情况和专业法律意见。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）